【Etude】

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因為人生無法重來,所以始終只能是練習曲
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取得銀行鑑價的方式

比方說我們要買汐止摩天鎮社區的房子,在這個社區裡面每個仲介告訴我們的資訊都不一樣。
仲介A:成交價大概一坪9-11萬,貸款大概七成吧,機械車位價值有50萬,平面60-70。
仲介B:成交價10-12萬,貸款九成以上沒問題啦!超貸都可以!機械車位40萬,平面60
仲介C:上個月才賣掉一間22坪的270萬,大概就這個價錢吧!
仲介D:差不多10.5萬是可以成交的價格,機械車位35萬,平面50
仲介E:成交價大概11萬吧,機械車位可以看到60萬,平面80

這種東西隨便相信一個仲介一定會昏頭XD

所以我選擇銀行的鑑價,因為買房子也是要順便找適合的銀行,在問利率的時候可以同時請銀行鑑價,問過一次大概就會知道每間銀行的鑑價方式在哪邊。銀行會根據土地現值、附近法拍屋拍定價以及市場成交價來
鑑價,雖然針對某些地段銀行有點不食人間煙火的味道,但一來是個出價參考,二來貸款還是得看銀行鑑價,所以若成交價高於銀行鑑價太多,會很不利。當然某些銀行和房仲有合作,特定房仲成交可以不透過鑑價直接認定成交價,那又是另外一個故事了。

取得銀行鑑價其實很簡單。最少最少要有房子的詳細地址,若能取得房子的建物謄本就更方便了。取得建物謄本的方式也很簡單,只要有地址就可以了。可以透過以下方式申請:
  • 到地政事務所申請。因為現在政府機關資料都有連線,所以全台灣的地政事務所都可以調資料。一張謄本的申請費用是20元。
  • Hinet地政服務申請,費用也是20元,如果是Hinet ADSL用戶直接併入下個月電信帳單計算,要不然就要買點數卡。不過也只有公家機關上班時間可以連線。
  • 跟仲介要XD
然後就是一間銀行一間銀行的打電話。建議是先找民間的銀行,因為官股銀行規定都很死,理專又不差你這個案子根本不太理你的。找到房貸的專員以後,就表明現在想買房子,想知道大概鑑價結果,同時順便問房貸的利率,蠻多民間銀行的理專可以幫忙降利率,最後問到的利率會跟網站上公布的不一樣。

理專取得地址以後,還會再問幾個問題,讓他可以幫你找出適合的方案:
  1. 是不是跟仲介買/跟哪間仲介買的?
    因為有些銀行直接認定成交價,像台新銀行就和永慶直營店還有信義直營店合作,只要是這兩間仲介的直營店直接認定成交價不經過鑑價。不過還是可以請他們鑑價的。
  2. 是否已經成交?
    因為理專也不想浪費時間整天幫客戶鑑價就好,不過可以說正在斡旋階段,他們才不會有種來亂的感覺。
  3. 年收入/職業/信用狀況
    雖然說房貸是有擔保物的貸款,不過民間銀行放款大部分還是會看借款人的信用狀況,如果評分點高,通常利息可以再降個0.1%
不動產物件會有幾個條件影響到鑑價結果:
  1. 典型嫌惡措施
    典型嫌惡措施就是像廟、夜總會、高壓電塔這些你看了就不會覺得那裏是好地點的設施。附近有這些東西銀行鑑價就會低很多,像是摩天鎮旁邊有電塔的那幾棟富邦銀行乾脆不承作....
  2. 是不是住辦混合
    住辦混合的大樓鑑價會比較低,因為環境比較複雜,而且銀行對於是不是用來當自用住宅也會有疑慮,所以單純住宅大樓會比住辦混合好。
  3. 附近的法拍屋數量
    如果附近甚至同一棟大樓的法拍屋數量很多,銀行也會拉低鑑價,因為法拍屋太多銀行會認定那邊是等級比較低的區域。
  4. 住戶的數量
    大樓的戶數越少,住戶越單純,鑑價相對的會比較高。
  5. 特殊裝潢或改建
    這個就要看情況了,並不一定有裝潢就一定比較高。
其他像是座向還是景觀甚麼的對銀行來說其實影響不大。所以從這些點看來,難怪摩天鎮的房價始終上不來,2007年大概10萬,現在也大概是10萬。
因為摩天鎮社區有七棟大樓,面向基隆的外圍三棟旁邊有高壓電塔,這三棟房子尤其是直接面對電塔的房子,屋主開價都比其他棟低,賣壓也很沉重。而最靠近台北的第二期摩天lohas則是住辦混合大樓,目前摩天鎮的房子待售的幾乎都在這四棟,我請仲介幫我找中間三棟的兩房,竟然找不出五間。

而摩天鎮一層樓有七戶,一棟有32樓,整個社區有快兩千戶,真可以說是貧民集中營,因為會買這邊大部分都是因為買不起汐止市區才找這裡的,除了價格和交通便利,好像也沒甚麼太吸引人的地方。

所以這個社區我敢出手,反正它再跌也不會跌到五萬XD
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